загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

Доктор економічних наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004

1. Досвід іпотечного кредитування в США .

Іпотечні банки, а також інші учасники фінансування угод з нерухомістю, здійснюють свою діяльність на двох зовсім різних ринках іпотечних кредитів. Надання позики позичальникові з оформленням заставної відбувається на «первинному» ринку. Продаж іпотечних позик кредитором, спочатку надала позичку позичальнику, а також перепродаж іпотечних зобов'язань серед інвесторів є основними операціями «вторинного» ринку.

Діяльність компаній іпотечного кредитування включає оформлення, продаж і обслуговування іпотечних позик, забезпечених нерухомістю житлового або комерційного призначення. Іпотечна компанія служить фінансовим посередником, який оформляє позички під заставу і продає їх іншим кредиторам або інвесторам. Іпотечні компанії поставляють фінансові ресурси на місцеві ринки іпотечного кредитування із зовнішніх джерел капіталу; крім того, вони об'єднують індивідуальні позички у великі кредитні пули більш привабливі для інвесторів. У випадках продажу кредиту, іпотечний банк зазвичай зберігає за собою оформлене контрактом право збору з індивідуальних позичальників основної суми боргу і відсотків за позикою. Ця функція іпотечного банку називається «обслуговуванням» кредиту.

Оскільки у багатьох організацій-інвесторів немає достатнього досвіду і кваліфікованого штату фахівців з обслуговування іпотечних кредитів, вони готові платити банку за виконання цієї функції.

Після другої світової війни основним джерелом засобів для видачі іпотечних кредитів були ощадні вклади, а також кошти, залучені на страхування життя громадян. Традиційно ощадні установи використовували кошти вкладників для надання іпотечних кредитів, які були частиною їх інвестиційного портфеля. Однак у середині 70-х років депозитні установи стали втрачати своїх вкладників, які воліли вкладати гроші в компанії грошового ринку або користуватися іншими механізмами інвестування, функціонуючими поза сферою іпотечного бізнесу, що забезпечувало їм більш високу норму прибутку. В результаті події в 70-ті та на початку 80-х років скорочення вкладів у ощадних установах, за рахунок яких фінансувалися іпотечні кредити, інвестори, що працюють на вторинному іпотечному ринку, стали значно більш важливим джерелом коштів для надання позичок під заставу нерухомості.

Ринок іпотечних інвестицій почав розширюватися, оскільки іпотечні кредити стали об'єднуватися в пули, а на їх основі стали формуватися пакети цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами (MBS), що продаються потім інвесторам. Наприкінці 80-х років ринок іпотечних цінних паперів отримав подальший розвиток в результаті впровадження нового, більш ефективного механізму використання цінних паперів різних класів та категорій - цінних паперів, що випускаються так званими іпотечними інвестиційними посередниками або кондуїти (Real Estate Mortgage Investment Conduit), зазвичай званих скорочено - цінні папери REMIC, або просто REMIC, або CMC - заставні іпотечні облігації. На ринку з'явився великий вибір різних цінних паперів REMIC, кожна з яких мала різні характеристики і ступінь ризику і забезпечувала різну прибутковість.

Внаслідок швидкого розвитку і одночасного дерегулювання фінансових установ, покупці житла, а також інших видів нерухомості, мають зараз доступ до цілого ряду альтернативних механізмів фінансування будівництва або купівлі житла. Вторинний іпотечний ринок відіграє сьогодні дуже важливу роль у забезпеченні засобів для покупців житла, і його значущість, особливо значимість його приватного сектора, продовжує зростати.

Вторинний ринок перетворився зараз у дуже складний ринок національного масштабу, який втягує в свою діяльність, величезне число учасників, включаючи іпотечні компанії, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди, а також такі відомі організації:

Федеральна Національна Іпотечна Асоціація («« Фенні Мей » » );

Федеральна Корпорація Житлового Іпотечного Кредиту («« Фредді Мак » » );

Державна Національна Асоціація Іпотечного Кредитування («Джинні Мей» ).

Ці три організації, створені Конгресом США, зіграли величезну роль у формуванні та розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, які використовуються для фінансування придбання житла.

Продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку виробляється в кількох формах. Перша форма - це простий продаж індивідуального кредиту, яка відома під назвою «продаж цілком» . Друга форма продаж частки і часткою кредиту, називається «продажем участі» . У третій формі заставні або частки участі в них об'єднуються в так звані «пули» , які використовуються в якості забезпечення цінних паперів, тобто основна сума боргу і відсотки по ній, зібрані емітентом цінних паперів, забезпечених пулом кредитів, використовуються для виробництва виплат утримувачам цінних паперів або інвесторам. Кожен власник цінних паперів, забезпечених іпотечними позиками, має в пулі свою неподільну частку доходів або частину потоку грошових коштів по ньому, і зазвичай емітент цінних паперів згоден авансувати свої власні кошти на покриття прострочених платежів позичальників. Пули іпотечних кредитів використовуються для забезпечення іпотечних облігацій, що є боргові цінні папери, випущені на вторинному ринку.

Кредитори на вторинному ринку іпотечних кредитів.

За останні роки роль позикоощадних асоціацій, ощадних банків, а також інших ощадних установ зросла, навіть, незважаючи на те, що цим установам довелося витримати значний вантаж конкуренції. Ще 15-20 років тому на ощадні установи США доводилося 53,2% від загального обсягу виданих іпотечних позик. Історично склалося так, що ощадні установи орієнтувалися на локальні потреби в житлі, і навіть через півтора століття ці потреби залишилися їхні основним інтересом. Проте в даний час багато ощадні установи стали активно діяти на вторинному іпотечному ринку в якості, як продавців, так і покупців. Таким чином, першим за величиною постачальником кредитів на вторинний ринок є ощадні установи, які надають більше 40% позик.

Другим за величиною джерелом є іпотечні компанії. В даний час в США налічується близько 1300 компаній з іпотечного фінансуванню, з яких 1000 компаній є членами Асоціації Іпотечних Банкірів Америки (АІБ). Члени АІБ здійснюють більше 80% від загального обсягу операцій іпотечних компаній. На відміну від інших позикодавців іпотечні компанії зазвичай не тримають іпотечні позики постійно в своїх портфелях. Всі видані кредити продаються інвесторам, чинним в сфері іпотечного бізнесу через вторинний іпотечний ринок. На частку іпотечних компаній припадає більше 25% від обсягу всіх позичок виданих на покупку житла. За обсягом наданих кредитів іпотечні компанії поступаються лише ощадним установам і йдуть трохи попереду третього джерела - комерційних банків, якими видається більш 20% позичок на покупку житла.

З інших джерел іпотечного фінансування, що оперують на вторинному ринку можна назвати комерційні банки, які надають близько 10% кредитів. Федеральні кредитні агентства оформляють більш 2% позик.

Для зменшення коливань на ринку іпотечних кредитів уряд США вжив ряд заходів. Кільком урядовим і «квазіурядові» установам була доручена організація і обслуговування вторинного ринку іпотечного кредитування.

«Джинні Мей» . Корпорація «Джинні Мей» була започаткована Конгресом США в 1968 році. Використовуючи механізми вторинного ринку іпотечних кредитів, «Джинні Мей» надає, а також стимулює надання іпотечних позичок, в рамках державних пріоритетів надання допомоги тим секторам ринку житла, для яких недоступні звичайні методи кредитування. Спеціальні програми допомоги здійснюються за рахунок позик з Державного казначейства, за рахунок відсотків, принесених власним портфелем, а також за рахунок комісійних за зобов'язання. Програма гарантування цінних паперів фінансується за рахунок гарантійних внесків та внесків за подачу заяв, виплачуваних емітентами цінних паперів. «Джинні Мей» являє собою повністю державну корпорацію, діючу в рамках Міністерства житла та міського розвитку.

«Фенні Мей» . Корпорація «Фенні Мей» була започаткована Конгресом в 1938 р, як повністю державна Корпорація. З 1954 р «Фенні Мей» перетворюється в державно-приватну корпорацію, приналежну частково індивідуальним власникам акцій, а частково - Федеральному Уряду. У 1968 р корпорація була розділена на дві корпорації: «Джинні Мей» і корпорацію, що зберегла свою колишню назву «Фенні Мей» і що стала приватною акціонерною компанією. «Фенні Мей» представляє собою один з найважливіших інститутів на вторинному іпотечному ринку, діяльність якого спрямована на збільшення ліквідності ринку іпотечних кредитів, і, тим самим, на поліпшення розподілу інвестиційного капіталу, призначеного для фінансування будівництва та купівлі житла. «Фенні Мей» займається купівлею іпотечних кредитів, застрахованих і гарантованих Федеральної Житлової Адміністрацією та Управлінням Справами Ветеранів а також звичайних кредитів, забезпечених закладеним майном у вигляді односімейних будинків або квартир в багатоквартирних будинках. Вона виступає в якості довгострокового інвестора в іпотечні кредити і веде програму випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Крім того, «Фенні Мей» своїми діями на вторинному ринку надає підтримку в здійсненні федеральних програм житлових субсидій шляхом покупки позик, надаваних у рамках програм. «Фенні Мей» приймає на себе зобов'язання щодо купівлі іпотечних кредитів, відповідних встановленим умовам від видали кредитних установ, з якими «Фенні Мей» має договірні відносини. Ці зобов'язання поширюються на:

гарантовані Федеральної Житлової Адміністрацією та Управлінням Справами Ветеранів перші кредити з фіксованим відсотком;

Кредити зі зростаючою сумою виплат;

Самоамортізірующіеся кредити з збільшується часткою капіталу позичальника;

Перші іпотечні кредити Федеральної Житлової Адміністрацією з перемінним відсотком;

Звичайні негарантовані державними організаціями кредити з фіксованим відсотком;

Перші кредити з перемінним відсотком.

На додаток до своїх стандартними програмами придбання кредитів «Фенні Мей» випускає власні зобов'язання (облігації, короткострокові векселі) і проводить купівлю цінних паперів на контрактній основі. «« Фенні Мей » » здійснює контроль за обслуговуванням позик під заставу індивідуальних будинків і звичайних негарантованих позик під заставу квартир. Серед компаній і банків, що видають і обслуговуючих іпотечні кредити, з якими працює «Фенні Мей» , знаходяться іпотечні компанії, ощадні та кредитні установи, ощадні банки взаємодопомоги, комерційні банки, кредитні спілки, фінансові компанії. «Фенні Мей» випускає гарантовані цінні папери, які забезпечені позиками

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
загрузка...

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар