загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

питання, а й враховувати послідовність її формування, а також чинники впливу економічних умов зовнішнього середовища на систему.

Перший етап формування системи пов'язаний із створенням інституту первинної іпотеки. На цьому етапі відбуваються перші спроби стандартизації оформлення боргових зобов'язань позичальників з використанням застави нерухомості та наданням додаткових гарантій. Наприклад, гарантії третіх осіб, розподіл ризиків за зобов'язаннями з одного позичальника на групу, встановлення лімітів виділення кредитів в залежності від оціночної вартості застави. Всі угоди між учасниками інфраструктури ринку первинної іпотеки реєструються і підлягають спеціалізованому обліку. Як правило, кредитування проводиться на тривалий термін (не менше 10 років) під низькі відсотки (не більше 7-8% річних).

Другий етап розвитку системи пов'язаний з формуванням вторинного ринку іпотеки та механізму підвищення ліквідності емісійних цінних паперів. На цьому етапі з'являються спеціалізовані кредитно-фінансові установи, які виробляють емісію "заставних листів" стандартного зразка без зазначення конкретного майна, що відповідає за зобов'язаннями. Володар закладного аркуша став мати безпосереднє вимога до його емітенту. Цей захід дозволив істотно розширити число інвесторів, що розміщують свої капітали в іпотечних паперах. Роль державного впливу і регулювання зростає: вводиться спеціалізований нагляд і контроль за діяльністю іпотечних банків, накладаються обмеження на емітентів паперів, і регулюється обсяг емісії.

Третій етап розвитку системи пов'язаний з інтеграцією територіальних систем іпотечного кредитування в національні та подальшим вдосконаленням фінансових інструментів вторинного ринку.

На особливу увагу заслуговує той факт, що становлення системи іпотечного кредитування відбувається в умовах, не тільки не відрізняються економічною стабільністю, а, навпаки, деколи і кризових. Ця обставина дозволяє розглядати процес створення системи іпотечного кредитування як міру, що сприяє стабілізації економіки країни, що відбувається за рахунок залучення інвестицій в реальний сектор економіки та зміцнення фінансового ринку. Зокрема, при відновленні післявоєнної Німеччини, як і в часи Великої американської депресії, механізм іпотечного кредитування використовувався, як одна з основних заходів виведення економіки цих країн з глибокої кризи.

Перспективність «системи стройсбережений» .

Розглядаючи сучасний європейський досвід, зазначимо, що на особливу увагу заслуговує вивчення так званої "системи стройсбережений". Найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуть в Німеччині. Вона вдало поєднує механізми накопичення з механізмами кредитування громадян, а також із заходами державної підтримки та стимулювання. Ця система рекомендована, як найбільш перспективна, авторами книги "Основи організації іпотечного кредитування" Кудрявцевим В.А. і Кудрявцевої Е.В., які розглянули основи поширених в світі систем організації іпотечного кредитування. Вони вперше у вітчизняній літературі комплексно висвітлили організацію іпотеки в рамках теорій уявлення про функціонування фінансових систем.

Ссудосберегающая модель - це "збалансована автономна модель". Ключовим відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі кредитні ресурси не запозичуються на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. В рамках цієї моделі право на одержання позики виникає у позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні грошові кошти, причому сума заощаджень повинна бути приблизно рівною сумі кредиту, на який він має право розраховувати. Це є істотним мінусом для конкретного позичальника, так як відсуває в часі момент можливого придбання нерухомості. Однак у цієї моделі є і серйозні плюси, так як потенційно дана модель менш інших залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності.

Для іпотечного банку вже не стоїть питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, а необхідно лише встановити розумну маржу за свої послуги. Самі ж ставки доходу по внесках і ставки відсотка за користування кредитом теоретично можуть бути встановлені на довільному рівні. Це якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише застереженням, що взаєморозрахунки повинні реалізовуватися в "твердої" валюті.

Практично механізм діє таким чином. Громадяни, які бажають придбати житло, включаються у взаємодію зі спеціалізованою фінансово-кредитною системою за 2 роки - 10 років до цього. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші в спеціалізовані банки або ощадкаси до накопичення приблизно 45-50% від вартості майбутнього житла, після чого набувають право на отримання державної дотації (до 10% від вартості житла) і право на отримання пільгового кредиту для оплати відсутньої його частини. Погашення цього кредиту зазвичай триває 10-15 років.

Завдяки накопиченню на першому етапі фінансових ресурсів за рахунок цільових внесків у кредитних установ є можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, які звернулися в цю систему раніше і вже вийшли на другий етап отримання кредитів. Німецька модель стройсбережений значно менше пов'язана і менш залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість. Поєднання в одній особі вкладника зі ссудополучателем є типовою рисою цієї моделі іпотечного кредитування. До виплати загальної суми вкладник є кредитором, а після надання йому позички з боку будощадкаси він стає її боржником.

Вже при укладенні договору вкладник-учасник набуває право на надання позики, в якій йому не може бути відмовлено. Відсоткова ставка по цій позиці протягом усього терміну дії є стабільною і поза конкуренцією низькою - від 4,5% до 8,5%. Залежно від тарифу терміни дії позички коливаються від 6,5 до 18 років. В період накопичення на вклади нараховується процентна ставка, яка становить 2,5%-4,5% в залежності від соціального статусу позичальника та умов договору про надання позики. Базування німецької системи стройсбережений на цільових внесках громадян, як основному джерелі кредитних ресурсів визначає дві основні вигоди: власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат ссудополучателя згодом і збільшує обсяг фінансування при будівництві; власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя підвищується.

Якщо мається висока частка власного капіталу, то тільки частина придбаної нерухомості служить гарантією надійності для отриманої позички. Якщо внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя перевищується, то можна збільшити розмір отриманої позики на перехідний період, щоб врівноважити підвищення процентних ставок. Існує державна підтримка системи стройсбережений. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання субсидій на житлове будівництво або податкових привілеїв. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулювання.

Відзначимо головні вигоди системи будзаощадження для держави:

держава може частково перенести відповідальність за вирішення житлової проблеми в країні на приватних інвесторів і тому підтримує приватну ініціативу;

Державі створення власності на житлоплощу більш вигідно, ніж будівництво квартир під оренду; звідси випливає висока ефективність при відносно низьких витратах; держава, таким чином, вносить вклад у стабілізацію народного господарства;

В рамках закону про участь держави в освіті майна держава стимулює будзаощадження за допомогою додавання до засобів громадян певних доплат роботодавців, одне тимчасово враховуючи їх при оподаткуванні.

Труднощі адаптації «системи стройсбережений» в умовах російської економіки .

Обговорюючи проблему адаптації однорівневої системи іпотечного кредитування в сучасній Росії, відзначимо, і зробимо висновок про неможливість масового, соціально значимого ринку іпотечного кредитування в умовах пред'явлення до іпотечних банкам універсальних нормативів як до будь іншим комерційним банкам. Недосконалість сучасного російського законодавства робить роботу потенційних учасників цього ринку невигідною. Виходом з цієї проблеми є прийняття спеціального закону про іпотечні банках, що встановлює особливі нормативи діяльності; правового режиму емісійних цінних паперів; форм і методів державного контролю над операціями іпотечних банків з цими паперами. Ці заходи повинні знизити витрати учасників ринку іпотечного кредитування і забезпечити працездатність системи.

Однак, незважаючи на справедливість виводу, ці пропозиції не дають відповіді ще на ряд запитань. Чи зможе середньостатистичний росіянин оплачувати кредити, відповідні нинішньому рівню ставки рефінансування Центробанку - 50-60% річних? Якщо ні, то яка частина населення може? Як забезпечити довгострокові активи при короткострокових пасивах? Умови кредитування встановлювати з постійними параметрами або зі змінними, залежно від інфляції? Якщо зі змінними, то як забезпечити, щоб рівень інфляції відповідав рівню доходів населення? На жаль, відповіді на ці питання відомі.

В даний час на ринку капіталу немає довгих і «дешевих» грошей. Ті ресурси, які пропонуються, можуть обслужити тільки багаті люди, давно вирішили свої житлові проблеми. В цьому випадку в систему іпотечного кредитування на перехідний період потрібно впроваджувати спеціальні механізми, що дозволяють втягнути в систему широкі верстви населення.

У ряді регіонів нашої країни робляться спроби використання представленої моделі. Кудрявцеви в своїй книзі, порівнюючи системи іпотечного кредитування, перевагу віддають позикоощадних моделі у зв'язку з її автономністю, а значить, незалежністю від фінансового ринку. Однак, тут закладено протиріччя в курсовій різниці валюти позикових і поворотних коштів. Якщо заощадження виробляються, наприклад, в доларах США, а повернення здійснюється в рублях, виникає необхідність покривати не тільки% з обслуговування кредиту, але і курсову різницю валют. Друга складова, як правило, в умовах нестійкої економіки являє собою значну величину. Незважаючи на гадану замкнутість і консервативність ссудосберегающей системи, вона може рухнути при стрибку курсу долара, який .наприклад, мав місце 17 серпня 1998

Другий значний недолік, який характерний для цієї системи в умовах російської економіки , - це відсутність надійних гарантій для заощаджень. За умовами позикоощадних системи її учасник від 3 до 5 років накопичує ресурси, а потім

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
загрузка...

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар