Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

з її власного портфеля, а також пулами іпотек організованими кредиторами. Діяльність «Фенні Мей» із закупівлі цінних паперів фінансується, в основному, грошовими надходженнями по її портфелю кредитів, а також значним обсягом випуску облігацій та короткострокових векселів. Частину своїх доходів «Фенні Мей» отримує за рахунок комісійних за зобов'язання в рамках програм закупівлі іпотечних позик, а також за рахунок комісійних за надання гарантій по цінних паперах, забезпечених іпотечними позиками. Боргові цінні папери «Фенні Мей» представляють собою зобов'язання цієї корпорації. Вони ні гарантуються, ні страхуються федеральним урядом. Зобов'язання «Фенні Мей» класифікуються на кредитних ринках як «зобов'язання агентства» , і їх прибутковість для інвестора звичайно вище, ніж прибутковість казначейських зобов'язань, але нижче, ніж корпораціонний зобов'язань. «Фенні Мей» є приватну корпорацію, акції якої належать приватним власникам.

«Фредді Мак» . «Фредді Мак» була створена Конгресом США в 1970 році. Діяльність «Фредді Мак» спрямована на збільшення ліквідності інвестицій у сфері іпотечного бізнесу, а також на створення і розвиток фондів іпотечного кредитування шляхом розвитку загальнонаціонального вторинного ринку звичайних іпотечних кредитів в сфері житла. «Фредді Мак» є сполучною ланкою між іпотечними кредиторами та ринками капіталу за рахунок здійснення своїх операцій з купівлі іпотечних кредитів і продажу цінних паперів. «Фредді Мак» купує звичайні іпотечні кредити з фіксованим і змінним відсотком під заставу індивідуальних будинків (одно-чотириквартирному), кредити з фіксованим відсотком по позиках Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ, іпотечні кредити, забезпечені квартирами в багатоквартирних будинках, а також звичайні другі іпотечні кредити . «« Фредді Мак » » виробляє покупки кредитів, головним чином у депозитних і кредитних установ, іпотечних банків, комерційних банків, а також у кредиторів, схвалених Міністерством житла та міського розвитку. Компанія випускає на базі іпотечних кредитів цінні папери, що представляють собою індивідуальні частки участі в пулах звичайних іпотечних кредитів, а також, меншою мірою, в пулах кредитів, гарантованих Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ.

Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами (MBS), є основою для REMIC. Першим етапом, предваряющим поява цінного паперу MBS, є видача фінансовою установою позичальнику іпотечного кредиту для фінансування (або рефінансування) придбання будинку або іншої нерухомості. Дані кредити надаються позичальнику на різних умовах (наприклад, на 15 і 30 років, з фіксованою або змінною процентною ставкою і т. Д.). Протягом кредитного періоду залишок боргу поступово амортизується, тобто скорочується до його повної виплати. Позичальник зазвичай виплачує кредит, вносячи щомісячні платежі, що включають як погашення частини основної суми, так і виплату відсотків. Оскільки погашення іпотечних кредитів може розтягнутися на багато років, кредитори мають шукати шляхи для поповнення своїх фондів, щоб мати можливість надавати нові кредити. Для цього кредитори продають пакети іпотечних кредитів з однаковими характеристиками на вторинному іпотечному ринку емітентам, або гарантів, цінних іпотечних паперів - в першу чергу «Фенні Мей» , «Фредді Мак» і «Джинні Мей» . Ці асоціації, в свою чергу, групують «кваліфіковані» кредити в пули і конвертують ці пули в цінні папери, відомі як цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, за якими вони надають гарантії. В процесі того, як позичальники, кредити яких входять в пул, вчиняють за ними виплати, що надходять таким чином грошові кошти, розподіляються пропорційно між власниками цінних паперів (інвесторами). Цінні іпотечні папери можуть бути запропоновані інвестору безпосередньо або ж бути згрупованими з іншими цінними паперами MBS для реструктурування в інший вид цінних паперів, таких, як REMIC.

Цінні папери REMIC представляють собою цінні іпотечні папери різних класів та категорій, забезпечені житловими іпотечними кредитами, попередньо об'єднаними в пули фондами цінних паперів MBS. При формуванні цінних паперів REMIC виплати основної суми боргу і відсотків реструктуризуються в окремі потоки грошових коштів за самостійно обращающимся цінних паперів. Перерозподіляючи потоки готівкових коштів, від стандартних MBS, що лежать в основі REMIC, емітент отримує можливість створення цінних паперів, що має різні класи, звані також траншами, які можуть мати різні ставки за купонами, різну середню фактичну тривалість життя, різну чутливість до дострокового погашення і різні остаточні терміни погашення.

Найбільшими емітентами цінних паперів REMIC є акціонерні компанії «Фенні Мей» і «Фредді Мак» , засновані Конгресом США. Цінні папери MBS, що лежать в основі цінних паперів REMIC, що випускаються «Фенні Мей» , гарантують своєчасність платежів, як за основною сумою боргу, так і за відсотками. Цінні папери MBS, що лежать в основі цінних паперів REMIC, що випускаються «Фредді Мак» , також гарантують виплату основної суми боргу і відсотків. Дані гарантії важливі для інвесторів, оскільки вони суттєво зменшують кредитний ризик і підвищують ринкову привабливість цінних паперів; однак такі гарантії не усувають ризик процентної ставки та ринковий ризик. «Джинні Мей» також надає гарантії з цінних паперів REMIC. Оскільки «Джинні Мей» є державною корпорацією при Міністерстві житла та міського розвитку, гарантії, що надаються їй з цінних паперів REMIC, підкріплюються, в свою чергу, гарантіями уряду США. Деякі приватні установи, включаючи інвестиційні банки, фінансові установи, компанії, що займаються житловим будівництвом, також випускають цінні іпотечні папери.

В групу цінних паперів REMIC може входити велика кількість класів зі стандартною виплатою відсотків, і при цьому обов'язково повинен бути включений один клас з виплатою відсотків за залишковим принципом. Класи, або транші, зі стандартною виплатою відсотків позначаються буквами А, В і т. Д. Ці класи мають купони (з фіксованою, плаваючою або нульовою процентною ставкою), а також визначені терміни та умови здійснення виплат інвестору по ним. Часто в транші REMIC зі стандартною виплатою відсотків включають один або більше класів «Z» , що є свого роду бескупоннимі облігаціями або облігаціями з приростом відсотка. Клас «R» представляє собою клас з виплатою відсотків за залишковим принципом.

В найпростішої структурі REMIC основна сума боргу за звичайними (стандартним) класам розподіляється по них послідовно в алфавітному порядку. Інвестори, які вклали капітал в дані цінні папери, отримують відсотки, що нараховуються по залишку основної суми боргу того чи іншого класу, однак виплата основної суми інвесторові не починається до того моменту, поки не будуть, проведені виплати за попереднім класу, чи не буде дотримана інша процедура, встановлена ??в проспекті емісії. Останніми проводяться виплати по звичайному (стандартному) траншем класу «Z» (або траншем облігацій з приростом відсотка). Відсотки по даному класу не виплачуються до тих пір, поки не будуть здійснені виплати за іншими визначеними класами. У той же час, відсотки і балансовий залишок по траншу «Z» продовжують збільшуватися до тих пір, поки не будуть повністю проведені виплати по всіх інших пріоритетним класам.

Федеральний резервний банк з коштів, що надходять по лежачим в їх основі цінних паперів MBS. Платежі, як правило, виробляються «зареєстрованому держателю» цінних паперів REMIC, яким зазвичай є фінансова установа, таке, як банк, брокерська фірма або організація, що займається клірингом цінних паперів, яким дозволено мати рахунки в банках Федеральної резервної системи. Індивідуальний власник сертифіката цінних паперів REMIC є «бенефіціаром» . Зареєстрований держатель несе відповідальність за відкриття та ведення рахунків для своїх клієнтів, а також розподіл коштів за цими рахунками.

Американський досвід іпотеки (дворівнева система) .

Одним з основоположних моментів розвитку іпотеки в Сполучених Штатах було право громадян на вільне володіння, передачу та використання нерухомого майна. В даний час двоє з трьох американців живуть в своїх власних будинках.

Аналіз, проведений в Сполучених Штатах, показав, що власники власних будинків більше, ніж будь-хто, піклуються про своє майно. Американські громадяни вважають, що володіння власним житлом - це програма довгострокового вкладення капіталу. Цей ринок створив необхідні правові та нормативні умови і системи, які підтримують приватні володіння, а також дозволяють розвивати структуру вільного ринку, яка охоплює вже більше 95% житла Сполучених Штатів. В цьому відношенні житло найкраще використовується тими, хто його сам купує і будує.

Величезне значення розвиток ринку нерухомості мало для розвитку економіки всієї країни. Майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продажу та розвитку різних застав, пов'язаних з нерухомістю, а також перепродажу засобів, які використовуються для будівництва. Все це перетворює ринок нерухомості Сполучених Штатів в одну з найбільш важливих галузей промисловості і фактично в основу розвитку економічної системи країни.

Крім того, розвиток ринку нерухомості забезпечує працевлаштування населення Сполучених Штатів завдяки участі населення в будівництві особистих будинків, участі фабричних робітників у виробництві різного роду товарів, послуг, матеріалів для будівництва житла. Тільки персонал, пов'язаний з обслуговуванням ринку нерухомості, становить приблизно 6,9 млн. Осіб, 5,3% всього трудящого населення в Сполучених Штатах.

Система фінансування житла в США .

Система фінансування житла в США побудована на принципах кредитування його будівництва і покупки. Щорічний оборот фінансування житла становить 300-400 млрд. Доларів, а загальна сума неоплаченого кредиту на ці цілі досягла близько 3 трильйонів доларів. Ринок житла обслуговують в основному два види кредиту: будівельний позику і іпотечний кредит.

Звичайна схема фінансування житла така: підрядна фірма бере в комерційному банку будівельний позику. На ці гроші купується земельну ділянку під забудову, виконуються проектні та будівельні роботи. Покупець для придбання

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар