Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

будинку (квартири) отримує у фінансовій установі іпотечну позичку, забезпеченням якої служить нерухоме майно, включаючи купується будинок. Іпотечний кредит оформляється заставної або актом передачі в опіку, документами, за якими в разі несплати боргу за позикою право власності на нерухомість переходить до кредитора. Позичальник протягом 6-24 місяців зберігає право викупу майна за умови повної оплати боргу. Будівельна позичка погашається іпотечної при закритті угоди за заставною.

Основні фінансові установи, що інвестують позички під заставу нерухомого майна в США:

позиково-ощадні асоціації (УСА) - до 50% всіх іпотечних кредитів. ССА формують свої ресурси з вкладів громадян. Таким чином, основне джерело кредитування житла-сбереженія самих громадян;

Іпотечні банки, що діють як відділення комерційних банків, - другий за значенням іпотечний кредитор. Вони формують свої активи з позикових коштів, відкривають іпотечні кредити і тут же продають їх на ринку цінних паперів;

Комерційні банки також займаються іпотечним кредитуванням (до 20% загального обсягу випущених позик). В основному їх інтерес до іпотеки зростає в період зниження ставок кредиту на фінансовому ринку;

Взаімосберегающіе (кооперативні) банки, подібно ССА, формують свої депозити з тимчасово вільних коштів населення (до 10% позик);

Кредитні союзи (спеціалізовані ощадні установи) - до 20% позичок.

Основні особливості іпотечного кредитування в США: іпотечну позику, як правило, довгостроковий (15-20 років); процентна ставка нижче ринкової (в середньому на 3-4%); сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10-20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних коштів. Малозабезпеченим ветеранам держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску; фактичний середній термін погашення заставних становить в середньому 8 років, тобто кредит погашається раніше обумовленого терміну; заставні надходять на ринок цінних паперів, т.к. вони забезпечують постійне отримання доходу.

Конкурентоспроможність іпотечного кредитування .

Ці особливості іпотечного кредиту визначають його досить низьку ліквідність при високого ступеня ризику. Однак іпотечне кредитування на фінансовому ринку США володіє достатньою конкурентоспроможністю, що досягається такими заходами:

при відкритті позики під заставу нерухомого майна проводиться ретельна оцінка ступеня ризику кредитування - андеррайтинг. Досліджується кредитоспроможність позичальника, його надійність як платника, оцінюється сам будинок, район його знаходження і т.д. Основний критерій оцінки - можливість продажу будинку по достатньою для відшкодування витрат кредиторів ціні у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань. Ретельно проведений андеррайтинг істотно сприяє зниженню ризику неплатежу за іпотечним кредитом;

Обов'язкове страхування іпотечної заборгованості. Більше 50% іпотечних позик забезпечуються державною страховкою, решта позики, в основному, застраховані приватними страховими фірмами;

Використання різних форм кредиту, які враховують інфляційні процеси і рух цін на кредитні ресурси на фінансовому ринку.

Державна підтримка іпотеки .

Найважливішим у регулюванні житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета Федерального Уряду - забезпечення всіх громадян США житлом за сучасними мінімальним стандартам, яка досягається не шляхом будівництва дешевого муніципального житла, а регулюванням приватного ринку житла. Основні методи регулювання - державне страхування позик, видаваних приватними кредитними установами, пільги в отриманні кредитів для малозабезпечених груп населення і ветеранів, упорядкування діяльності ощадних установ, податкові пільги для інвесторів житлового ринку, встановлення стандартів на житло, забезпечення вторинного ринку заставних.

Для цього була створена система державних і недержавних установ з різними функціями. Це Федеральна житлова адміністрація і Адміністрація у справах ветеранів, Національний житловий банк, Федеральна національна асоціація по заставних, державна національна асоціація по заставних, Федеральна корпорація по заставних для житла.

Організація вторинного ринку заставних дозволила істотно підвищити ліквідність іпотечних позичок, сприяла залученню нетрадиційних інвесторів, збільшенню загального обсягу фінансових ресурсів для відкриття нових позичок, стабілізації кредитного ринку по заставних. Частка державних інвесторів на вторинному ринку заставних залишається домінуючою - більш 90% об'єму.

Дворівнева система іпотечного кредитування .

В США діє дворівнева система іпотечного кредитування. Дворівнева модель організації ринку іпотечного кредитування виникла історично у зв'язку з бажанням уряду домогтися однаковості або стандартизації угод щодо забезпечення іпотечних кредитів у всій країні в цілому для підвищення їх ліквідності та подальшого рефінансування.

Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются агентствам, спеціально створеним за участю держави. Ці агентства можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різними способами:

переуступити їх вторинним інвесторам;

Сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) в таких пулах;

Випустити і розмістити цінні іпотечні папери.

Узагальнюючи досвід функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування, можна зробити наступні висновки.

1) Галузь іпотечних кредитів може з'явитися каталізатором розвитку галузі житлового будівництва, що у свою чергу стане важливим компонентом в структурі валового національного продукту країни. За шістдесят років після прийняття Національного закону про житло від 1934 в США відсоток житла в приватній власності поступово виріс з показника менше 50% до нинішнього рівня, що становить майже дві третіх. Практично весь цей ріст мав місце в роки після Другої світової війни. Протягом останніх двадцяти п'яти років придбання чотирьох з п'яти нових будинків фінансувалося за допомогою одержання іпотечної позички.

2) Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним Урядом агентствам. Причому мова йде про іпотечні кредити, відповідних суворим стандартам агентств. Ці агентства можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різним способом: переуступити на вторинному ринку інвесторам, сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам ці пули або права участі в них, а також випустити цінні іпотечні папери. За рахунок формування пулів іпотек кредитні ризики, не покриті страховкою і гарантіями, розподіляються між усіма кредитами. При поступку іпотечного кредиту банк, що видав кредит, може залишити за собою право обслуговування цього кредиту, але це необов'язково. Державні організації видають гарантії за окремими видами іпотечних кредитів і сприяють отриманню певними категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів. Механізм дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування більш складний, ніж однорівневий, і вимагає додаткових затрат на своє утримання. Це, в свою чергу, спричиняє подорожчання кредитних коштів для позичальника.

3) Держава відіграє вирішальну роль у становленні та прискоренні розвитку іпотечного ринку. Органи державної влади мають здійснювати відповідну політику, спрямовану на стимулювання, шляхом законодавчої та фінансової підтримки, наданням страховок і гарантій, як для населення, так і для інших основних учасників системи іпотечного кредитування. Разом з тим держава створює систему регулювання та контролю для забезпечення стабільності функціонування системи.

4) Вирішальне значення в системі іпотечного кредитування має забезпечення виходу на ринки цінних паперів. Ці I ринки забезпечують більш прозорі механізми ціноутворення, що дозволяє учасникам ринку точніше оцінювати ризики і вигоду інвестування в ті чи інші іпотечні інструменти. Отже, використання таких продуктів допомагає залучити на ринок, крім вітчизняних, міжнародних інвесторів. Ринки капіталу приходять на зміну банкам і страховим компаніям. В галузі нерухомості банки і страхові компанії дедалі меншою мірою розглядаються як головне джерело іпотечного фінансування. В США сьогодні функції цих традиційних кредиторів в значній мірі виконують ринки капіталу. Активи, пов'язані з нерухомістю, все рідше зберігаються в портфелях банків і все частіше в сек'юритизованих і більш ліквідних формах (у вигляді акцій і облігацій, забезпечених заставними). На ринках капіталу створюються цінні папери, забезпечені заставами, які розподіляються серед всіх типів інвесторів, які вкладають кошти в облігації, як в США, так і в усьому світі. В США ринок комерційних цінних паперів, забезпечених заставними, стрімко зростає.

5) Розвиток системи іпотечного кредитування пов'язане з одночасним еволюційним розвитком основних сегментів економіки: кредитно-фінансової системи, ринку капіталу, промислово-будівельного комплексу та інфраструктури ринку житла. Послідовність дій державних органів, ступінь і форма їх впливу на систему залежало від здатності учасників ринку забезпечувати своє стійке саморозвиток.

Американський досвід демонструє, як система іпотечного кредитування, що почала своє вдосконалення в період Великої депресії, подолавши кілька глибоких криз і пройшовши кілька етапів розвитку, перетворилася з механізму з жорстким державним регулюванням в саморегульовану економічну систему, вільно спирається на ринок капіталів. Національна система іпотечного кредитування США не могла народитися в 30-і роки в тому вигляді, в якому вона існує в кінці століття. Будучи частиною фінансового ринку, вона, з одного боку, відповідала етапам його розвитку, з іншого боку, активно впливала на динаміку його прогресу.

Дворівнева модель іпотеки для Росії .

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації розроблена також на базі дворівневої моделі. Основним розробником цієї концепції був авторський колектив Фонду "Інститут економіки міста" під керівництвом Н.Б.Косаревой. Ця організація протягом останнього десятиліття була передовою в російській прикладній науці в галузі дослідження економічних процесів житлово-комунальної реформи. Н.Б.Косарева спільно з відомим американським вченим Раймондом Дж. Страйком опублікувала ряд статей, в яких викладені базові основи системи іпотечного кредитування в США, а також підготувала спеціальні розробки для умов сучасної економіки Росії. Раймонд Страйк і Морісол Равіц спільно розробили для умов Росії кредитний інструмент з регульованою відстрочкою платежів, який можна використовувати в умовах нестабільної економіки з часто мінливим індексом інфляції. Ці вчені вважають американську дворівневу модель універсальної, а тому найбільш прийнятною для впровадження в сучасній Росії.

Фінансовий

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар