загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

механізм функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування влаштований таким чином:

кредитор в особі однієї з кредитно-фінансових структур первинного ринку іпотечних кредитів (банк, позикоощадних асоціація або кредитна спілка) видає кредит Позичальнику для придбання житла у Продавця;

Для забезпечення кредитного договору, укладається договір застави (іпотеки) житла, що купується і оформляється заставна;

Кредитор, будучи фактично оператором первинного ринку іпотек, а не інвестором, формує пули заставних і перепродує їх спеціалізованим організаціям вторинного ринку іпотек;

Організації вторинного ринку іпотек здійснюють випуск облігацій під ці заставні, які купуються великими інвесторами, що формують інвестиційні портфелі на вторинному ринку цінних паперів: страховими, пенсійними компаніями, приватними інвесторами.

Предметом нашого вивчення є діалектика розвитку національної системи іпотечного кредитування США з метою використання американського досвіду для відродження системи іпотечного кредитування в сучасній Росії. Цінність цього досвіду полягає в тому, що він має історичну близькість. На відміну від європейського досвіду становлення американської системи відбувалося в середовищі, що відповідає умовам сучасного етапу економічного розвитку.

Проблеми застосування американського досвіду в Росії .

Пропоновану американську дворівневу модель можна приймати за основу при моделюванні російської системи, однак спроби впровадження сучасної американської системи на грунт кризової перехідної економіки Росії будуть марними. Ключовою відмінністю зовнішніх умов формування систем іпотечного кредитування в 30-і роки в США і в сучасній Росії є рівень розвитку ринкових відносин. Саме ця проблема гальмує становлення системи іпотечного кредитування в Росії. На жаль, ця проблема не враховується організаторами й ідеологами цього процесу. Для становлення системи потрібні перехідні режими, які дозволять сформувати ринок первинної іпотеки, створити систему заощаджень для населення, зміцнити фінансовий ринок і сформувати вторинний ринок житлових облігацій. В умовах перехідної економіки потрібна перехідна модель іпотечного кредитування, що сприяє розвитку ринкових відносин і здатна трансформуватися в класичні форми, що розглядаються в цій главі.

Об'єктивні передумови для створення системи іпотечного кредитування не залишають сумнівів у необхідності відродження такої системи в Росії. Накопичений вітчизняний історичний досвід і сучасний зарубіжний досвід є хорошою основою для створення сучасної іпотечної моделі в Росії. Однак протягом останніх 10 років це не вдається здійснити. Причини невдач можна визначити, провівши аналіз подій у цій сфері за останні роки.

Ситуація, що склалася в сфері житлового фінансування в 1992-1993рр., Напередодні прийняття Урядом нової стратегії і почала етапу пошуку комерційними банками їх власного місця в цій сфері, відрізнялася наступними основними ознаками:

вельми обмеженими розмірами бюджетних ресурсів, які чи міг би бути використані на підтримку житлового сектора;

Високими і нестабільними темпами інфляції, які припускають високий ризик відсоткової ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки зобов'язання банківської системи, в основному, сконцентровані в короткострокових пасивах;

Високим кредитним ризиком при зверненні стягнення на заставлене майно у разі виникнення неплатежу по кредиту, незважаючи на існуючі правові норми;

Низькою доступністю житла, що робило для населення з середніми доходами неможливим придбання житла за готівкові кошти, а також неможливим накопичити ці кошти.

Ці чинники і визначили напрями нової політики Уряду Росії в сфері житлового фінансування, розробку необхідної законодавчої бази для розвитку довгострокового житлового кредитування, а також особливості діяльності банків по апробированию можливостей надання іпотечних кредитів населенню на будівництво і придбання житла .

2. Іпотечний кредит в Канаді .

В Канаді, іпотечний кредит надається всім бажаючим, що мають стабільний заробіток і можливість внести первинний внесок 5-25% від вартості. Іпотечні кредити надаються за пільговою кредитною ставкою огляду на те, що, з одного боку, вони підтримуються Центральним банком, і, з іншого боку, вони забезпечені самої нерухомістю в якості застави. Термін схвалення та оформлення іпотечного кредиту - від 1 до 3-х тижнів. При цьому позичальник повинен надати документи, що підтверджують його доходи, сплату податків, всі кредитні заборгованості перед іншими організаціями.

У більшості випадків при оформленні іпотечного кредиту позичальникові необхідно оформити страхування іпотеки, нерухомості і життя. Страхування іпотеки (mortgage insurance) є обов'язковим і надає захист банку і його право на вилучення нерухомості в разі неплатоспроможності позичальника. Страхування майна (property insurance) надає захист в разі пожежі, псування майна, стихійних лих тощо. Д. Страхування життя (life insurance) є обов'язковим і надає захист банку та сім'ю в разі його смерті шляхом виплати залишку суми іпотеки або по місяцях, або одноразово.

При оформленні іпотечного кредиту оцінюються багато факторів, особливо максимальна сума іпотеки, яку може собі дозволити позичальник. Також приймаються до уваги кредитна історія позичальника, його чистота від правопорушень і т. Д. Швидка перевірка можлива протягом одного дня, завдяки тому, що кожен дорослий житель Канади має свій номер, за яким можливо отримати відомості у спеціальних організаціях, що зберігають і щомісяця доповнюючих справи на кожного. Після схвалення іпотечного кредиту відбувається саме оформлення, витрати по якому несе позичальник. Вони включають наступне:

оцінку вартості нерухомості за ринковою вартістю фахівцем кредитного установи;

Юридичні та нотаріальні послуги;

Інспекцію стану нерухомості;

Податок на покупку нерухомості / землі;

Вартість реєстрації для страхування іпотеки;

Перший внесок за всі види страхування;

Податки на нерухомість до кінця календарного року;

Початковий внесок.

Види іпотечного кредиту .

Можливі різні варіації видів іпотеки в залежності від кредитного установи, але, в основному, вони діляться на наступні:

відкриті і закриті;

З фіксованою або плаваючою ставкою;

Розділений на кілька частин, кожна зі своєю ставкою, амортизаційним періодом і терміном;

Короткостроковий з пільговою ставкою;

Спеціальні - для студентів і пенсіонерів.

Всі ці види можуть ставитися як до конвенційному, так і до застрахованого іпотечним кредитом. Існує досить великий вибір комбінацій кредитів і виплат по них, які варіюються, щоб задовольнити потреби позичальника і забезпечити гарантії кредитній установі.

3. Іпотека в Німеччині .

Іпотечні банки є в Німеччині одним з наріжних каменів системи фінансування житлового будівництва. Їх комерційна діяльність полягає головним чином у видачі довгострокових кредитів на житлове будівництво, які фінансуються через емісію боргових зобов'язань і забезпечуються заставним правом відданих у заставу земельних ділянок.

Правові основи кредитного договору .

Правовою основою для укладання договору на отримання кредиту є §§ 607-610 Цивільного кодексу Німеччини (ГКГ), які містять загальноприйняті, основоположні правові норми кредитного договору.

§607 ГКГ встановлює порядок повернення кредиту, §608 - виплату відсотків по кредиту до кінця року або, при погашенні кредиту, протягом одного року до обумовленого моменту, якщо в договорі кредитування не був обумовлений інший порядок виплати відсотків. §609 ГКГ передбачає право сторін розірвати кредит і терміни попереднього повідомлення про розірвання, якщо договір кредитування не містить ніяких інших регулювань щодо повернення кредиту.

Особливо важливим приписом для позичальника кредиту є § 609 ГКГ. Він гарантує право позичальника на розірвання договору в разі, якщо однією з умов кредиту була тверда відсоткова ставка на певний строк, наприклад, 6% річних протягом 5 років, і термін цієї домовленості закінчується до моменту погашення кредиту. Це надає позичальникові право розірвати кредит з терміном в один місяць до закінчення дня, коли закінчується термін дії по відсотках.

І це вигідно позичальникові, так як він може повернути банку кредит зі своїх коштів або скористатися кредитом іншого банку, який запропонував йому більш вигідні умови.

Якщо позичальник і кредитодавець узгодили тверду відсоткову ставку на період більше 10 років, скажімо, наприклад, на 15 років, то позичальник згідно цього припису може в будь-якому випадку по витікання 10 років розірвати договір кредитування з попередженням за 6 місяців до закінчення терміну. Його права на розірвання договору ніяким чином не можуть бути ущемлені або виключені в договорі кредитування. Ці правові приписи були спеціально видані в інтересах і для захисту кредитопозичальника, щоб захистити його від довгострокових зобов'язань за договором кредитування.

Останнє припис, що міститься в §610 ГКГ, дає кредитору право відкликати своє кредитне обіцянку, якщо відбулося погіршення фінансових можливостей позичальника і тим самим ставиться під загрозу погашення кредиту.

Закон про споживчі кредити. Положення §4 свідчать, що кредитний договір повинен бути укладений в письмовому вигляді з фізичними особами (позичальник / споживач), якщо кредит не призначений для їх комерційної або професійної діяльності. Крім того, тут перераховуються всі необхідні складові частини кредитного договору.

Закон про іпотечні банках. Відповідно до §14 (абзац 1) Закону про іпотечні банках Німеччини, іпотечний банк надає іпотечні кредити у вигляді грошей. Банк повинен визначити основні принципи умов для такого роду кредитів в письмовій формі і передати їх на погодження своєму органу банківського нагляду і Федеральному відомству з нагляду за діяльністю кредитних інститутів. В умовах має бути особливо визначено, які наслідки для позичальника спричинять несвоєчасні платежі, а також за наявності будь передумов банк вправі зажадати дострокового погашення іпотеки, як забезпечення кредиту (§15). Іпотечний банк зобов'язаний включити в договір кредитування всі приписи щодо способу виплати кредиту, відрахуваннях на користь банку, банківських зборах, розмірі і часу сплати відсотків та інших обов'язкових платежах позичальника, початку амортизації, розірвання договору та повернення кредиту (§16). Нарешті банк може при кредитах, термін яких розрахований на поточне погашення - а це звичайний вид кредиту - розірвати договір тільки лише з причин, пов'язаних з поведінкою позичальника (§19). З інших причин банк не має права, на відміну від позичальника, розірвати договір.

Види іпотечного кредиту.

В системі іпотечного кредитування відомо 3 види кредиту:

кредит на погашення (ануїтет);

Кредит з твердою

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
загрузка...

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар