загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

процентною ставкою;

Кредит в розстрочку.

Сторони вирішують, який вид кредиту їм вибрати.

Кредит на погашення (ануїтет). Цей вид кредиту є звичайним для угод з іпотечними кредитами. Позичальник щорічно виплачує постійну суму (ануїтет), яка не змінюється протягом обумовленого проміжку часу, наприклад, 5-ти років. Вона зазвичай ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки відсоткової ставки і частки погашення. Перша складова поступово зменшується, а остання соответствующе зростає на величину, рівну обсягу зекономленої процентної ставки, таким чином ці часткові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликано постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення позички.

Кредит з твердою відсотковою ставкою. При кредитах з твердою відсотковою ставкою позичальник протягом терміну погашення кредиту виплачує тільки узгоджені відсотки. Це здійснюється, як правило, у вигляді щомісячних часткових сум. А сама сума кредиту (кредитний капітал) виплачується по витікання терміну одним внеском у вигляді однієї загальної суми. Суми, які позичальник при кредиті на погашення (аннуїтете) виплачує в рахунок погашення кредиту, сплачуються в цьому випадку, як страхові внески згідно договору страхування життя або, як внески згідно з умовами договору по будзаощадження, а права за цими договорами уступаются кредитному банку з тим, щоб сума для погашення кредиту була отримана з суми страхування життя або з суми за договором будзаощадження.

Кредит в розстрочку. Цей вид кредиту скоріше не притаманний системі іпотечного кредитування. Погашаемая частка, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від кредиту на погашенні, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.

Умови кредиту .

На початку договору сторонами встановлюється сума кредиту.

Умови надання кредиту та пов'язані з цим витрати. Сюди відносяться:

процентна ставка, наприклад 6% річних;

Час початку виплати відсотків, тобто з якого часу повинні виплачуватися відсотки по кредиту, в більшості випадків це збігається з днем ??виплати кредитної суми банком;

Норма погашення кредиту. При фінансуванні житлових приміщень, що використовуються для власних потреб, вона становить в Німеччині, як правило, 1%, для житла старої забудови дуже часто встановлюється 2%, а іноді і 3%. Низька ставка на погашення вигідна позичальнику, оскільки він буде не так сильно обтяжений поточними платежами на погашення;

Розмір наданого кредиту. Позичальник в більшості випадків зацікавлений в 100% розмірі отриманні кредиту. Але може бути обговорена також і нижча величина виплати кредиту, наприклад 98%. Це призводить до того, що процентна ставка в цьому випадку в порівнянні з 100% виплачуваної сумою кредиту також трохи зменшується. Для позичальника це означає, що його обтяження кредитом буде не настільки значно, але він повинен суму кредиту виплатити назад сповна, в її 100% розмірі;

Спосіб виплати платежів. Звичайною є домовленість, згідно з якою позичальник виплачує кредит - відсотки і платежі в погашення - в останній день кожного місяця рівними частинами;

Розмір внеску. Він вказується в договорі, щоб позичальник знав, яку суму він зобов'язаний виплатити в кінці кожного місяця .;

Відсотки за готовність надання кредиту. Іпотечний банк обумовлює зі своїми клієнтами нарахування з певного дня відсотків за надання кредиту. Вони стягуються з дня надання і до моменту виплати банком, заявленої кредітозаемшіком суми кредиту і складають 0,25% в місяць. Ця угода необхідно, так як іпотечний банк, повинен сам також «знайти» ще гроші для надання кредиту і змушений також виплачувати, належні відсотки за наданий йому чужий капітал. Але цей день на практиці дуже рідко збігається з моментом надання іпотечним банком кредиту своєму позичальникові, який, зі свого боку, зобов'язаний виплачувати вже йому відсотки за кредит. Завдяки відсоткам за надання кредиту позичальник полегшує іпотечному банку виконання його зобов'язань перед його кредиторами доти, поки він не отримує кредит і не починає платити за ним відсотки.

Виплачувана сума кредиту .

Виплачувана сума включає суму кредиту за винятком обумовлених витрат. Договір кредитування часто містить ще вказівка ??на те, що з виплачуваної суми кредиту віднімаються (вилучаються) виникаючі подальші витрати, які ще не можуть бути визначені при укладенні договору, а також обумовлений відсоток за надання кредиту та підлягають сплаті відсотки за кредит. Тому позичальник знає, що йому буде виплачена сума кредиту за вирахуванням вищеперелічених позицій.

Розрахунок частки відсоткової ставки і частки погашення в сумі щомісячного внеску. У договорі кредитування наводиться роз'яснення, чому частка відсотків і частка внеску на погашення змінюється в що залишається без зміни щомісячної сумі внеску таким чином, що частка відсотка через погашення з місяця в місяць зменшується, а внесок на погашення збільшується. Це є основою того, що кредит з 1% ставкою погашення повертається не через 100 років, а, в залежності від величини процентної ставки, в більшості випадків вже через 27-32 року. Для ясності позичальника тут додатково вказується, що суми поточного платежу в рахунок погашення кредиту, що виходять за рамки обумовлених сум, не допускаються. Цей момент важливий для іпотечного банку, оскільки він не має можливістю в будь-який час повернути взяту в іншого кредитодавця позичку, використану в свою чергу для надання кредиту своєму позичальникові. Виплата. Тут перераховані всі формальності, виконання яких є передумовою для отримання позичальником кредиту, наприклад, оформлення та занесення іпотеки в поземельну книгу, докази достатнього рівня доходів позичальника або укладення страхового договору на випадок пожежі в будівлі на достатню для забезпечення кредиту суму.

Нівелювання умов. Оскільки умови кредиту, особливо розмір процентної ставки, діють тільки на протязі певного періоду часу, наприклад, протягом 5 років, і кредит не може бути погашений раніше цього терміну, то сторони домовляються про порядок своїх дій після закінчення цього часу. Ця угода містить звичайно зобов'язання банку запропонувати позичальникові продовження кредиту з прийнятою на даний момент процентною ставкою і право позичальника прийняти або відхилити цю пропозицію на протязі певного часу.

Застава за позикою .

§12 абзац 1 Закону про іпотечні банках Німеччини зобов'язує іпотечні банки визначити і розрахувати розмір застави за позикою для об'єктів, що є забезпеченням кредиту. Тут мова йде про один з основних правил іпотечних кредитних операцій. Встановлення розміру застави по позичці служить банку критерієм для визначення верхньої межі величини кредиту, який він може надати позичальнику. Згідно з цим приписом розмір застави за позикою не може перевищувати продажну вартість об'єкта застави, так як земельна ділянка за своїми властивостями і при раціональному господарюванні вже приносив постійний дохід. Обставини, які збільшують вартість об'єкта застави, наприклад, особиста зацікавленість будь-якої особи, спекулятивну пропозицію або розраховане тільки на вузьке коло осіб надлишкове і дороге устаткування об'єкта до уваги не береться. Згідно §13 Закону про іпотечні банках, кожен іпотечний банк зобов'язаний розробити порядок визначення заставної вартості об'єкта. Цей порядок має бути схвалений і дозволений до виконання органом банківського нагляду. Згідно з цим порядком іпотечний банк при оцінці вартості повинен використовувати письмовий висновок, так звану «експертну оцінку вартості об'єкта застави» , представлену незалежним, офіційно призначеним експертом в галузі будівництва.

Банк має право відійти від цієї процедури, якщо величина позики не перевищують визначеної максимальної величини, а документи по об'єкту застави достатні для визначення розміру застави за позикою.

Вартісні компоненти визначення вартості застави за позикою. При визначенні вартості отдаваемого в заставу майна як забезпечення кредиту оцінюються принципово три параметра:

вартість землі;

Вартість зведених на земельній ділянці об'єктів (вартість будівництва);

Капіталізується вартість потенційних (майбутніх) накопичених доходів.

Вартість землі об'єкта застави. Вартість землі визначається на підставі порівняння вартості 1 кв. м землі об'єкта застави і схожих по положенню, особливостям і можливістю подальшої забудови інших земельних ділянок. Отримана при продажу земельних ділянок вартість фіксується різними службами, наприклад, експертними комісіями при органах місцевого самоврядування; ці дані можуть бути використані потім для порівняння. Якщо 1 кв. м землі коштує 150 євро, то для об'єкта застави площею в 140 кв. м вартості землі складе: 400 кв. м X 150 євро = 60000 євро.

Вартість зведеного об'єкта. Іпотечні банки при оцінці вартості зведеного об'єкта використовують в основному два методи, це метод індексації та метод зниження вартості. При методі індексації, який застосовується в основному для старої забудови, при будівлях старше 10 років, будівельні витрати на 1 куб. м архітектурного простору, встановлені на підставі статистичних цін 1914 року, множаться на прийнятий органами банківського нагляду індексу будівельних витрат, який як мінімум раз на рік буде встановлюватися заново. Цей індекс містить надбавку до вартості, що враховує підвищення цін з 1914 р, так звана «надбавка на дорожчання» .

Реальна вартість об'єкта застави. Сума розрахованих таким чином вартості землі та вартості зведеного будинку і являє собою реальну вартість об'єкта застави.

Капіталізована вартість потенційних майбутніх доходів об'єкта застави. Накопичена прибуток розглядається на підставі постійно отримуваного чистого річного доходу, мова йде про так звану капіталізованої щорічного чистого прибутковості об'єкта. Чистий дохід складається з річного доходу, наприклад, з орендної плати, за вирахуванням, виходячи з прийнятих в регіоні, загальних господарських витрат, які становлять приблизно 25-35%. До господарських витрат відносяться в

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
загрузка...

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар