Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

основному експлуатаційні, адміністративні та виробничі витрати, витрати на утримання будівлі, ризик втрати орендної плати та амортизаційні відрахування. Отриманий таким чином чистий річний дохід капіталізується за певною відсотковою ставкою: нові будови 5% (коефіцієнт капіталізації - 20), для інших об'єктів з 6% (коефіцієнт капіталізації - 16,67), до 7% (коефіцієнт капіталізації - 14,29). Сума накопиченої прибутку визначається за формулою: чистий річний дохід X коефіцієнт капіталізації.

Розрахунок та визначення розміру застави за позикою. Для встановлення розміру застави по позичці іпотечний банк підсумовує спочатку отримані суми вартісних компонентів «реальна вартість» плюс «капіталізована вартість» і знаходить потім середньоарифметичне. Потім банк, виходячи з конкретної ситуації, вирішує, який компонент - реальна вартість або сума капіталізованого прибутку - значніше та вагоміше при визначенні вартості ділянки. Це залежить від характеру використання об'єкта застави. Якщо він повністю або переважно здається в найм або в оренду, то його вартість становить в першу чергу постійно отримуваний дохід. В цьому випадку іпотечний банк бере за основу розміру застави по позичці суму капіталізованого прибутку, якщо вона нижча, ніж встановлена ??реальна вартість. Якщо ж сума капіталізованого прибутку більше реальної вартості, то банк діє за вищенаведеною схемою, отримуючи середнє статистичне. Якщо ділянка не приносить доходу, оскільки він знаходиться в користуванні власника, то сума капіталізованого прибутку не береться до уваги. У разі використання в особистих цілях приватних будинків, квартир або, якщо в приватному будинку одна квартира використовується для власного проживання, а інша здається в найм іпотечний банк, при визначенні розміру застави по позичці більше орієнтується на встановлену реальну вартість.

Гранична величина позички. Гранична величина позички згідно §11 Закону про іпотечні банках становить 3/5 розміру застави по позичці, обчисленого і встановленого іпотечним банком для кожного конкретного випадку, тобто йдеться про 60% межі. Згідно §10 Закону про іпотечні банках для випуску заставних можуть бути використані у вигляді забезпечення тільки ті іпотеки, які відповідають вимогам §§ 11 і 12 Закону про іпотечні банках. Через цей припис власники заставних захищені особливим чином.

Розмір застави за позикою і гранична величина застави в разі виділення кредиту. Приклад: Для придбання квартири потрібен кредит розміром в 200 000 євро. Було встановлено, що квартира не старше 10 років і ціна в 300 000 євро відповідає дійсності. Вище було сказано, що іпотечний банк вправі обчислювати реальну вартість за методом зниження вартості і орієнтуватися на розмір застави за позикою. Розрахунок зроблений таким чином: а) ціна квартири - 300 000 євро; б) знижка в 10% від реальної вартості - 30 000 євро; в) розмір застави по позичці дорівнює реальної вартості - 270 000 євро; г) Гранична величина застави за позикою (60%) - 60% від 270 000 євро = 162 000 євро. Іпотечний банк, виходячи їх умови забезпечення заставних аркушів, згідно з § 10 Закону про іпотечні банках може використовувати тільки 162 000 євро від величини кредиту. Але потребують кредиті в 200 000 євро, тому напрошується питання, чи може банк надати їм залишок суми в 38 000 євро. Згідно § 5 абзац 2 пункт 2 Закону про іпотечні банках це дозволено в зазначених там межах. Всі іпотечні банки діють в рамках цього припису і виділяють кредит в розмірі до 80% від собівартості об'єкта застави. Якщо встановлена ??вартість, яка в даному випадку визначена як реальна вартість в 270 000 євро, дорівнює собівартості об'єкта застави, то 80% складуть 212000 євро. А це вже означає, що іпотечний банк правомочний виділити кредит у розмірі 200 000 євро. І банк надасть цю суму, якщо він тільки переконається при перевірці платоспроможності позичальників, що вони в змозі регулярно виплачувати щомісячну ставку на погашення кредиту. Але відсутню суму в 38 000 євро банк не може покрити з коштів, отриманих від продажу іпотечних заставних, він повинен вишукати їх іншим способом.

Забезпечення кредиту за допомогою іпотеки .

В договорі кредитування сторони узгоджують, що позичальник іпотечного банку оформляє іпотеку на об'єкт застави.

Сутність і зміст іпотеки, правові основи. Правовими основами іпотеки є §§ 1113-1100 Цивільного кодексу.

Поняття «іпотеки» . §1113 Цивільного кодексу визначає іпотеку, як обтяження земельної ділянки з тим змістом, що особі, на чию користь відбувається обтяження, виплачується певна сума грошей для задоволення його вимог з вартості земельної ділянки. Звідси випливає, як суттєвий ознака - зв'язок (акцессорітет) вимоги з занесеним в поземельну книгу, як обтяження, правом, наприклад, розмір вимоги банку, що випливає з договору кредитування, з іпотекою на користь банку. Тобто розмір, і стан іпотеки залежить від узгоджених в договорі грошових вимог.

Предмет іпотеки. Предметом іпотеки, згідно §1113 ГК, може бути земельна ділянка. Дані про його площі містяться в кадастрових документах і поземельної книги. До земельної ділянки відносяться також його важливі складові, так як вони не можуть бути предметом особливого права, згідно (§93 ЦК). Це предмети, жорстко пов'язані з поверхнею земельної ділянки. До них відносяться в першу чергу будівлі, споруди, але можуть бути також і зелені насадження ділянки (§94 ЦК). Іпотека включає в себе також, згідно §1120 ГК, що належать власникам продукти виробництва земельної ділянки та інвентар. Приналежності та інвентар - це рухоме майно, яке використовується при експлуатації земельної ділянки (§97 ГК має значення для земельних ділянок, зайнятих в сільськогосподарському і промисловому виробництві). Іпотека поширюється також на орендну плату і на вимоги по сплаті відсотків від оренди земельної ділянки (§1123 ГКГ), одержуваних власником земельної ділянки, а також на страхові зобов'язання предметів, що підлягають іпотеці: в основному це вимоги з страховок будівлі, §§ 1127, 1128 ГКГ, наприклад, страхування будівлі на випадок пожежі.

Види іпотек. §1116 Цивільного кодексу допускає два види іпотеки, а саме: іпотека, підтверджена іпотечним актом, так звана оборотна іпотека, і «книжкова» іпотека, тобто іпотека, внесена в поземельну книгу. Закон виходить від іпотеки, що підтверджена іпотечним актом. Це означає, що поряд з занесенням іпотеки в поземельну книгу кредитору видається на руки свідоцтво. Але власник земельної ділянки та власник іпотеки (банк) можуть прийти до угоди про те, що в цьому немає необхідності. Про це угоді робиться запис в поземельній книзі. Якщо записи про таку угоду ще немає, то потрібно виходити з того, що мова йде про іпотеку з видачею іпотечного акту.

Виникнення іпотеки. Основними передумовами до виникнення іпотеки є:

угода між власником земельної ділянки та майбутнім власником іпотеки (кредитором). Їхні стосунки повинні бути скріплені договором;

Занесення іпотеки в поземельну книгу;

При іпотеці з іпотечним актом кредитору передається акт (§1177 ГКГ).

Договір по іпотеці містить такі дані:

точне позначення земельної ділянки (по поземельної книзі), який повинен бути обтяжений іпотекою;

Вимога в грошовому виразі, яку підлягає забезпеченню;

Узгоджену процентну ставку і час, з якого повинні виплачуватися відсотки;

Узгоджений термін виконання платежів;

Розмір пені за прострочення;

Регулювання щодо розірвання іпотеки (§1141 ГКГ);

Найменування та адресу кредитора, наприклад, «іпотечний банк Н» ;

Ім'я та адресу власників земельної ділянки, наприклад, подружжя С;

Домовленість про те, що іпотека повинна бути внесена в поземельну книгу (дозвіл на внесення змін до поземельну книгу) і відповідну заяву у відомство поземельних книг (дільничний суд, служба поземельних книг);

Дату укладення договору.

Договір іпотеки може не мати суворої форми. Але на практиці це відбувається все ж не так, оскільки міститься в договорі дозвіл на внесення змін до поземельну книгу вимагає нотаріального засвідчення підпису власника земельної ділянки у договорі. Без офіційного нотаріального засвідчення підпису запис про іпотеку не буде зроблена відомством поземельних книг (дільничним судом), оскільки тільки в разі нотаріального завірення існує гарантія того, що власник земельної ділянки власноруч підписав договір про встановлення іпотеки і дозвіл на її внесення до поземельну книгу. Договір в Німеччині підписується, як правило, в присутності нотаріуса і завіряється ім.

Іпотечні банки через додаткове примітка в договорі кредитування часто узгоджують з власниками земельних ділянок то, що останні зобов'язуються підкоритися процедурі примусового виконання. Ця домовленість набуває чинності, у разі не виконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту. Вона рятує сторони від судового провадження, що передує подальшому, законом встановленому судовому процесу примусового стягнення, економлячи таким чином час і гроші. Якщо така угода укладається, то нотаріус повинен засвідчити весь договір з іпотечного кредитування. Задача нотаріуса полягає в тому, щоб він, нейтрально по відношенню до сторін договору, надав консультації щодо питання гарантій, що надаються завіреним таким чином договірного угоди.

Отже, якщо договір про іпотечне кредитування укладено, то сторони договору повинні надати його відомству поземельних книг разом із заявою про внесення іпотеки на земельну ділянку в поземельну книгу. Якщо у всьому цьому був задіяний нотаріус, то як правило, він від імені які уклали договір сторін і доставляє його в відомство поземельних книг і порушує клопотання про внесення іпотеки в поземельну книгу.

Обов'язкові дані про іпотеку в поземельній книзі і іпотечному акті. Відомство поземельної книги зобов'язана згідно із §1115 ГКГ вказати, щонайменше, такі дані:

власника іпотеки

грошову суму вимоги

процентну ставку по кредиту

В іншому відомство поземельної книги (дільничний

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар