Реферати » Реферати з економіки » Досвід іпотеки в розвинених країнах

Досвід іпотеки в розвинених країнах

100 тис. Якщо кожен діє окремо, то охочий будувати повинен чекати приблизно 10 років, поки він зможе почати будівництво. У разі якщо всі 10 об'єднуються в цільової колектив, перший з них може будувати вже через рік, якщо інші надають йому свої заощадження в якості кредиту. На другий рік може будувати другий, якщо перший тепер вже замість ощадного вкладу вносить частку з повернення кредиту і т. Д.

Таким чином, всі бажаючі досягають мети в середньому в два рази швидше в порівнянні з тим підходом, при якому кожен діє одноосібно. Держава заохочує бажання зберігати і використовувати власний капітал шляхом надання дотацій; в Німеччині ці дотації називаються «премії з будзаощадження» .

На відміну від майже всіх інших країн, особливо на відміну від англосаксонських країн, німецька система «будзаощадження» базується на замкнутій системі фінансування. Шляхом об'єднання численних клієнтів в «Товариство самодопомоги» ця система гарантує незалежність від ринку капіталу і його процентних коливань. «Стройсберегателі» беруть на себе договірну обов'язок планомірно зберігати в загальну касу, з якої вони по певній черговості отримують заздалегідь встановлену «стройсберсумму» . Ця сума складається з внесених вкладів - в залежності від тарифу це 40 або 50% від «стройсберсумми» - і з позички по «будзаощадження» , яка є різницею між «стройсберсуммой» і сумою внесених вкладів.

Характерним для «будзаощадження» за цією формою є той факт, що позику одержують тільки «стройсберегателі» . Діє принцип замкнутої системи заощадження та фінансування. В Стройсбербанк надходять заощадження, державні дотації у вигляді жілстройпремій і кошти від погашення будівельних позичок. З цих коштів - і тільки з цих коштів - видаються нові будівельні позички (кредити). Дотримуючись принципу замкнутої системи фінансування, «будзаощадження» можна розділити на три фази:

фаза заощадження;

Фаза оцінки виконання умов для кредитування;

Фаза видачі позичок.

На початку фази заощадження «стройсберегатель» домовляється зі стройсбербанком про суму договору або сумі по «будзаощадження» . У цьому договорі «стройсберегатель» регулярно бере на себе зобов'язання вносити регулярні вклади, причому йому вирішаться внести більше грошей, ніж обумовлено. Відсоток для цих вкладів є постійним, і він становить від 2,5 до 4% річних, залежно від тарифного варіанту.

Умовою для виплати «стройсберегателю» договірної суми є досягнення ним певної суми заощадження, яка протягом певного часу повинна знаходиться в розпорядженні колективу «стройсберегателей» , тобто стройсбербанка. Залежно від тарифу - це близько 40-50% договірної суми.

Для визначення черговості виплати обчислюється, так званий, «оцінний фактор» , який визначається за простою формулою «час помножити на гроші» . Тут повинна бути досягнута певна величина, розмір якої пов'язаний із загальним обсягом надходження заощаджень. Факт виконання умов - тобто досягнення мінімального розміру заощаджень і необхідного «оціночного фактора» - називається «цутайлунг» .

З «цутайлунг» починається фаза видачі позичок (кредитування). Сберегатель отримує крім своїх власних заощаджень кредит, який до повного погашення має постійний низький відсоток, і на отримання якого «стройсберегатель» придбав законне право вже з моменту укладення договору по «будзаощадження» .

Окремі фази процесу «будзаощадження» видно з відповідного малюнка в додатках. У фазі заощадження клієнт на початку накопичує певну суму грошових заощаджень. Як швидко сума заощаджень разом з кредитом може бути видана, залежить, після досягнення мети по «будзаощадження» , від загальної суми заощаджень в банку. Зрозуміло, клієнт не зобов'язаний взяти стройсберкредіт. Можна отримати тільки заощадження і витрачати їх за власним бажанням.

У разі тривалості заощадження не менше 7 років клієнт може навіть залишити собі державні «стройсберпре-ми Академії» , так як він надавав свої заощадження колективу «стройсберегателей» протягом 7 років. Він вніс тим самим вклад для того, щоб інші «стройсберегателі» отримали необхідні їм гроші прискореними темпами.

Після виплати кредиту починається фаза повернення кредиту, для якого діє низький незмінюваний відсоток (від 4,5% до 6% річних).

Пряма лінія відображає ефективну процентну ставку для «стройсберкредітов» - 5,37% річних. Ці ставки не змінюються. Вони постійні не тільки на період погашення позичок, а й протягом усього часу дії договору.

Тим самим «стройсберегатель» з одного боку має точний вихідний базис калькуляції для свого об'єкта (стройка, покупка або модернізація квартири) з моменту укладення договору, з іншого боку - «стройсберегательний» кредит не піддається коливанням процентних ставок на ринку.

Після 1998 року, однак, слід фаза різкого підвищення процентних ставок. На вершині цього розвитку в 1999 році бажаючий будувати, який взяв кредит на ринку капіталу, платить приблизно 1.550 ньому. марок, тобто майже на 40% більше, ніж на кілька років раніше. Внаслідок цього, «стройсберегательние» кошти, які з заощадження і кредиту, покривають у Німеччині, як правило, тільки частина загального фінансування власного будинку або квартири.

В цілому, надання житла громадянам, в тій чи іншій формі, підтримується державою. Розрізняють дві форми цієї підтримки:

підтримка в придбанні житла в приватній власності;

Прямі і безпосередні субсидії квартплат.

Проблеми на ринку житла Німеччини .

В даний час і в Федеративній Республіці Німеччині є проблеми на ринку житла. У старих землях ФРН спостерігаються тенденції зменшення кількості людей, що живуть в одній квартирі. Все більш і більш молоді люди хочуть все раніше і раніше мати власну квартиру. Крім того, сильний приплив людей з інших країн підвищує попит на житло. У нових Федеральних землях (територія колишньої НДР) основна частина житлового фонду потребує грунтовної реконструкції і частково навіть в новобудові.

Потреба в грошах для збереження житлового фонду оцінюється в розмірі 224 млрд. Ньому. марок, будівництво нового житла - 140 млрд. ньому. марок і вартість будівельних робіт для заміни тих, що прийшли в непридатність будинків - 230 млрд. ньому. марок. При ціні для нової квартири або будинку в розмірі 400 тис. Ньому. марок вартість державної підтримки для придбання власності становить від 50 тис. до 120 тис. ньому. марок залежно від виду підтримки.

Будівельні заходи, пов'язані з субсидією квартплат, оцінюються для держави вже в розмірі від 190 тис. До 300 тис. Марок.

Підтримка при придбанні власності, тим самим, значно вигідніше для держави, ніж надання населенню житла в оренду. На чому грунтується ця перевага? Та людина, яка вирішила придбати власність, пов'язує з цим більш високу готовність власного внеску у створення та фінансування житла, ніж та людина, яка орендує квартиру. Це означає, що майбутній власник квартири чи будинку готовий в значно більшій мірі брати участь у створенні для себе та своєї сім'ї аналогічних житлових умов.

Шляхи підтримки житлового будівництва .

За підтримки в придбанні приватної власності на житло розрізняють два шляхи підтримки:

підтримка після початку фінансування, при цьому мова йде про всі пільги, сприяючих покупцеві нерухомості при виплаті відсотків і погашенні, пов'язаних з поверненням отриманого кредиту. Як правило, ці пільги надаються у вигляді більш вигідного оподаткування;

Підтримка перед початком фінансування, при цьому мова йде про всі пільги, сприяючих майбутньому покупцеві нерухомості в накопиченні власного капіталу для будівництва або купівлі будинку або квартири.

«Будзаощадження» є єдиною ощадної формою в Німеччині, яка від держави отримує пряму підтримку для створення власного житла. При ощадному вкладі в розмірі до 1.600 ньому. марок на рік заміжні або одружені отримують стройсберпремію в розмірі 10%, якщо їх річний дохід не перевищує 54 тис. ньому. марок. Для незаміжніх і неодружених ця премія становить половину вищеназваного розміру.

У нових Федеральних землях діють інші цифри. Тут люди, одружені, отримують 15% премії при ощадному вкладі до 4 тис. Ньому. марок. Тим самим в нових Федеральних землях законодавство створює більш вагомий стимул для поліпшення житлової ситуації, яка є там ще гострішою, шляхом проведення приватних заходів з будівництва та реконструкції житла.

Структура ринку в Німеччині .

У 2000 році в Німеччині були прийняті рішення про видачу іпотечних кредитів для фінансування житла на загальну суму 79100000000. Євро. На цьому сегменті ринку лідирують ощадні каси, на частку яких припадає 35,3% від цієї суми. На другому місці - іпотечні банки, що мають частку в 27,1%. За ними слідують будівельні ощадні каси з часткою в 22,1%. На ринку фінансування виробничих об'єктів нерухомості (загальний обсяг на кінець 2000 року - 217 600 000 000. Євро) абсолютними лідерами були іпотечні банки, частка яких становила 50,4%. Друге і третє місця посідали відповідно ощадні каси (18,2%) і державні банки федеральних земель (16,3%). Саме показники в житловому секторі ілюструють той факт, що іпотечні банки відіграють важливу роль у фінансуванні об'єктів нерухомості. Для того, щоб вибудувати самодостатню систему житлового будівництва потрібно, однак, провести й інші інституціональні реформи, в тому числі, у фінансовому секторі. Так, наприклад, наявність системи будівельно-ощадних кас і відповідна структуру сектора комерційних банків дозволить брати участь у кредитуванні житлового будівництва не лише спеціалізованим установам, а й також іншим банкам.

4. Європейський досвід іпотеки (однорівнева система ).

Відзначимо основні риси європейської моделі:

всеосяжна державна підтримка учасників системи;

Державне регулювання шляхом встановлення правил гри.

Система іпотечного кредитування не тільки знімає соціальні проблеми, а й виступає локомотивом економіки держави.

Послідовність формування системи іпотечного кредитування.

Вивчення історичного досвіду створення системи іпотечного кредитування дозволяє не тільки розуміти основні правові та економічні сторони

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар