загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з маркетингу » Аналіз ринку нерухомості

Аналіз ринку нерухомості

Міністерство освіти Російської Федерації

Новосибірський Державний Архітектурно-

Будівельний Університет

Кафедра менеджменту

Курсова робота

На тему: «Аналіз стану, формування та розвитку ринку нерухомості в місті Новосибірську»

Виконав студент гр

Ім'я

Перевірив викладач

Крикунова
А.Б.

Новосибірськ-2003

Введення.

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі) .Недвіжімость виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більша кількість громадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомістю.

Нерухомість є головним предметом обговорення при приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при купівлі і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею та правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.

Глава 1 Основні види методи маркетингових дослід ваний ринку нерухомості

1.1 Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Однак, в нині діючих законодавчих актах ще не проведене чітке розмежування між рухомим та нерухомим майном.

Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ГК РФ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ГК РФ).

Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.

Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.

До економічних характеристикам нерухомості можна віднести її рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості); вартість прилеглих земель, будівель (наприклад, будівництво шкідливого виробництва); територіальних особливостей (зміна територіальних переваг може підвищити вартість нерухомості без фізичних змін), цільове призначення (як правило, без істотних витрат не може бути змінено).
Слід зазначити, що існує також майно, яке було рухомим, але в даний час прикріплено до нерухомості так, що перетворилося на її частину. Нерухомість розпадається на три основні типи: земля, житло та нежитлові приміщення.
Залежно від характеру використання нерухомість розподіляється на використовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини, ресторани і т.п.), для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи і т.п), для сільськогосподарських (ферми, сади) і спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-садки, будинки престарілих та ін.).

1.2 Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база
Ринок, це сукупність суб'єктів відносин та обміну товарами і послугами
( продавців, покупців, посередників) і соціально-економічних відносин між ними; сукупність існуючих і потенційних покупців товару; сфера обміну товарами певного виду на певній території.
Нерухомість є особливим товаром, так як її характеристики не характерні для інших товарів (наприклад, строго певне місце розташування). Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, покупки, оцінки, оренди, застави тощо).

Основними особливостями ринку нерухомості є: локальний характер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод через певного місця розташування); унікальність всіх ділянок землі (тягне розбіжність у цінах); низька ліквідність нерухомості порівняно з іншими товарами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів при здійсненні угод); невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків; розкид у цінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на
4 основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла, ринок нежитлових приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна також виділити ринок незавершених об'єктів і готельних послуг.
Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками та користувачами нерухомого майна (якими можуть бути і фізичні, і юридичні особи) є: інвестори, банки, будівельні організації
(підрядники ), фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність в оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це що підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає в установленому ним стосовно оцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринкової або іншої вартості нерухомості. Професії оцінювача, без якої неможливо уявити ринок нерухомості.
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, відповідно до Закону «Про заставу» повинен бути нотаріально завірений договір про іпотеку. Розпочато створення кондомінімумів (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації).
Основним типом нерухомості є земля. Початком земельної реформи в
Росії можна вважати початок 90-х років (див. Закон РРФСР «Про земельну реформу» , Земельний кодекс РРФСР 1991р.). Раніше існувало єдине державне власність на землю. Формування ринку землі в Росії почалося з приватизації (см. Уази Президента РФ «Про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств» , «Про оподаткування продажу земельних ділянок та інших операцій із землею» і ін.). важливе значення для ринку землі має земельний кадастр.

1.3 Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості
Отже, в цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними факторами:

1. макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких зумовлюється «політичною кон'юнктурою» в той чи інший момент часу).

2. Інфляція (з одного боку, інвестиційна активність знижується

«гальмується» розвиток нормальної системи іпотечного кредитування, з іншого, через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень в нерухомість є привабливими, тому що «певною мірою» дозволяють зберегти кошти від інфляції).

3. Розмитість законодавчої бази (особливо щодо ринку нерухомості).

4. Непрозорість інформаційного простору внаслідок політичної нестійкості, слабкого розвитку інфраструктури (тільки намічені форми співробітництва, ролі і функції окремих ланок, відсутні спеціальні служби збору та аналізу інформації), низького професіоналізму учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази, тенденція підбору співробітників по дружбі і спорідненості, а не за професійними якостями).

5. Відсутність чіткої методичної бази з оцінки нерухомості.

6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).
Отже, з переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром і розвивається ринок нерухомості. Невизначеність права власності на землю, інфляція та інші перераховані вище фактори накладають відбиток на розвиток російського ринку нерухомості.

1.4 Основні підходи та методи дослідження ринку нерухомості
Етап в дослідженні ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації по відношенні до конкретного об'єкта або їх групі, є сегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу на тій інформації, яка має найбільше значення при виборі того чи іншого варіанту рішення підприємця.
Відмінні особливості ринку нерухомості є:

- індивідуальність ціноутворення;

- Високий рівень трансакційних витрат;

- Важлива роль взаємодії первинного і вторинного ринків;

- Висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіонально економіки;

- Різноманіття ризиків;

- Низька ліквідність товару на ринку;

- Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.
В силу зазначених причин ринок нерухомості відрізняється низкою факторів, які ускладнюють його аналіз, що визначає особливу важливість його аналізу при прийнятті економічних рішень.
З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою факторів, які ускладнюють його аналіз. Це:

- важкодоступність достовірної інформації;

- Обмежене число аналогічних угод (а іноді і їх повна відсутність);

- Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.
З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості являє собою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.

Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку.
Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього визначити небудь особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), або конкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості). На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичним характеристикам, функціональним призначенням

Сторінки: 1 2 3 4
загрузка...
ur.co.ua

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар