загрузка...

трусы женские
загрузка...
Реферати » Реферати з оподаткування » Оподаткування нерухомості

Оподаткування нерухомості

Введення.
Для цілей оподаткування оподатковуваний база може включати в себе землю і будівлі, що знаходяться на ній. Залежно від організації податку на нерухомість земля і будівлі можуть обкладатися роздільно або спільно за вартістю, яка визначається відповідно до обраної методикою. Дві складові частини податку на нерухомість мають своїми особливостями.
Однією з важливих особливостей податку на землю є його нейтральність по відношенню до прийняття рішення економічними агентами, які є платниками даного податку. Так, незалежно від того чи існує податок на землю чи ні, величина альтернативних витрат не змінюється. Крім того, нееластичність бази даного податку дозволяє збирати достатні доходи без негативного впливу на виробничі процеси. Ситуація з податком на будови дещо інша. Наявність податку на будівлі може вплинути на рішення потенційного платника про спорудження нових об'єктів нерухомості.
Як відомо, податок на майно має властивість з часом капіталізуватися у вартість майна - збільшення податку на майно або його введення знижує ринкову вартість одиниці майна, з огляду на те, що накопичена вартість одержуваної від володіння землею ренти зменшується на суму податку. У разі якщо потенційні покупці нерухомості відчувають нестачу коштів для придбання об'єктів нерухомості, що може бути обумовлено, зокрема, нерозвиненою системою кредитування, то подібне зниження ціни на нерухомість може істотно розширити їх можливості з придбання нерухомості.
З оподаткуванням нерухомості пов'язані значні складності як економічного, так і політичного характеру. У число перших входять в основному питання вибору форми оподаткування нерухомості, визначення бази оподаткування, розрахунку вартості об'єктів оподаткування, ставки податку, пільг і вилучень з оподатковуваної бази, а також відмінностей в оподаткуванні деяких видів нерухомості (наприклад, сільськогосподарських угідь, індустріальних районів, приватного житла ).
Прийняття рішень про останні два моментах оподаткування нерухомості перебувають в галузі політики, тому що зачіпають інтереси не всього суспільства в цілому, а лише деякої його частини, причому, як правило, значною, що має сильні політичні лобі.

Теоретичні аспекти НН

До числа теоретичних основ, які обумовлюють необхідність існування оподаткування нерухомості, можна віднести наступні. По-перше, враховуючи той факт, що в основному надходження від податків на нерухомість складаються частину дохідної бази місцевих бюджетів, подібний вид оподаткування є свого роду платою за ті місцеві громадські послуги, які отримують власники оподаткованого нерухомості. По-друге, податки на нерухомість в значній мірі грають перераспределительную роль, виходячи з передумови, що володарі більшої власності володіють великими фінансовими можливостями і відносяться до більш високих за рівнем достатку верствам населення, ніж власники меншій власності. В даному зв'язку необхідно відзначити, що в разі, коли податок є платою за місцеві громадські послуги, більший власник отримує їх у більшому обсязі і, відповідно, перерозподіл можливо лише з урахуванням того, що податок, який сплачується з нерухомості, перевищує вартість державних послуг. По-третє, за допомогою податків на нерухомість виявляється можливим піддавати оподаткуванню ті види доходів, які не можуть бути базою прибуткового податку - вмененная рента від користування об'єктами нерухомості їх безпосередніми користувачами (Schome, 1995; Youngman, Malme 1994).
1.1. Оподатковувана база
Існує два основних способи визначення бази для цілей оподаткування податком на нерухомість (Youngman, Malme, 1994; Schome, 1995; Thuronyi,
1996). Перший грунтується на періодичній (як правило, річний) вартості рентних платежів, одержуваних за об'єкт нерухомості її власником. Другий - на основі капітальної вартості об'єкта нерухомості.
У першому випадку базою оподаткування є потік доходів, що отримується власником нерухомості від її використання протягом даного періоду.
У другому - капітальна вартість являє собою вартість землі та об'єктів, що знаходяться на ній. Залежно від встановленої системи вартість може визначатися як на основі ринкової вартості об'єкта, так і вартості оціночної, що представляє собою деяку нарахувати суму, яка може бути визнана задовільною для цілей оподаткування.
В принципі, податкові зобов'язання, скориговані на інфляцію, що нараховуються як при справлянні податку з першої податкової бази, так і з другої повинні бути ідентичні (Youngman, Malme, 1994). Обов'язковою умовою для цього є найбільш ефективне, в економічному сенсі, використання об'єкта, тобто приносить максимальний можливий потік доходів. На практиці ж часто має місце неефективне в короткостроковій перспективі використання об'єкта нерухомості, при якому сучасний, щорічний потік доходів нижче максимально можливого, і при якому потенційний покупець, у разі використання ним нерухомості з більшою ефективністю, міг би потенційно заплатити суму більшу, ніж розрахована на основі сучасного потоку доходів. Простіше кажучи, якщо сучасний власник нерухомості взагалі не отримує доходу від свого майна або отримує дохід менший, ніж потенційно можливий, то очевидно знайдеться інший економічний агент, який зможе забезпечити більший потік доходів. В цьому випадку податкові зобов'язання, розраховані на основі потенційної капітальної вартості об'єкта нерухомості, були б вищими, ніж розраховані на основі щорічного потоку доходів сучасного власника.
Оподаткування нерухомості при використанні річний накопиченої ренти є свого роду додатковим податком на дохід, тоді як податок розрахований з капітальної вартості об'єкта нерухомості (за ринковою чи вартості або іншим методом) - свого роду податком на стан (Schome ,
1995).
Як у першого, так і у другого способу визначення бази оподаткування існує комплекс переваг і недоліків. Позитивною стороною використання в якості бази оподаткування капітальної вартості є той факт, що більшою мірою податок на нерухомість при даній базі оподаткування є податком на багатство, що підвищує прогресивність податкової системи.
З іншого боку, використання суми накопиченої за період ренти в якості бази оподаткування більше пов'язує податкове зобов'язання з сумою реально одержуваного доходу від використання об'єкта нерухомості власником. Також, меншу податковий тягар накладається на власників необроблених ділянок землі, сільськогосподарських угідь і приватних володінь, безсумнівно, потенційно приносять значно більший дохід їх можливим власникам в разі їх більш ефективного використання.
Останнє, до речі, вимагає більшою мірою політичного, ніж економічного рішення, так як стягування податку з максимальною потенційною вартістю, що досягається в результаті найбільш ефективного використання нерухомості, безумовно виправдане з економічної точки зору, може привести до невиконанню податкових зобов'язань сучасними власниками нерухомості, що, як можна припустити, буде вельми непопулярним заходом. Існує кілька основних схем визначення бази оподаткування в розрізі двох основних варіантів.

1.1.1. Визначення бази оподаткування на основі накопиченої щорічної ренти
У разі якщо податкова система передбачає стягування податку на нерухомість з накопиченої щорічної ренти, то можливим є два способи визначення величини оподатковуваної бази: перший полягає в розрахунку рентного доходу, одержуваного власником того чи іншого об'єкта нерухомості, другий - у перерахунку з застосуванням заздалегідь визначених коефіцієнтів річного рентного доходу на основі розрахованої капітальної вартості об'єкта нерухомості.
Оцінка оподатковуваної бази за допомогою розрахунку фактичного річного доходу, одержуваного власниками об'єктів нерухомості, дозволяє уникнути високого податкового тягаря на нерухомість, що не приносить з тих чи інших причин істотного доходу (Malme, 1992). До числа таких об'єктів можна віднести нерухомість у володінні фермерських господарств і незабудовані території, що знаходяться поблизу міст, що мають істотну привабливість для забудовників при розширенні міських житлових і ділових районів. Застосування подібного розрахунку оподатковуваної бази може бути обумовлено політичною необхідністю, в той час як з економічної точки зору може бути малоефективним. Наявність розвиненого ринку оренди нерухомості дозволяє досить точно визначити щорічну накопичену суму ренти, в той же час його відсутність призводить до необхідності непрямої оцінки доходу, який приносить об'єкт нерухомості протягом року.
У разі непрямої оцінки великою трудністю для адміністрування є врахування індивідуальних особливостей кожного об'єкта нерухомості, зокрема його розташування, як географічного, так і економічного, ветхість споруд, родючості землі, наявності розвиненої інфраструктури і т.д .
Другий спосіб оцінки - на основі річної ренти, розрахованої з використанням коефіцієнта річної прибутковості капітальної вартості одиниці площі об'єкта нерухомості - може привести до значних відхилень від величини потенційної ринкової ренти об'єкта нерухомості, але є єдино можливим варіантом в разі відсутності якої б то не було інформації про величину ренти або для об'єктів нерухомості промислового призначення.
В обох випадках величина річної ренти, отриманої розрахунковим шляхом або фактично отриманої власником, має бути зменшена на величину витрат на утримання об'єктів нерухомості для цілей оподаткування.
Доцільність здійснення вирахування подібних витрат з оподатковуваної бази пояснюється тим фактом, що поступове ветшаніе об'єкта нерухомості призводить до зниження його ринкової ренти, що, в свою чергу, призводить до зниження податкових зобов'язань, якщо податок нараховується на фактично отриману ренту, і підвищує надмірний тягар податку на платника, якщо сума податку фіксована (наприклад, при використанні накинутого річної ренти і відсутності щорічного перегляду її величини).
Рівень витрат, безсумнівно, варіюється в залежності від загального терміну використання об'єкта нерухомості, географічних особливостей регіону та характеру експлуатації. З метою захисту надходжень податків від ерозії, яка може мати місце у випадку здійснення не потрібно витрат на утримання та ремонт об'єктів нерухомості та занижують податкові зобов'язання, вводиться обмеження на списання подібних витрат за рахунок оподатковуваної бази.

1.1.2. Розрахунок оподатковуваної бази на основі капітальної вартості
При застосуванні капітальної вартості в якості бази оподаткування можливе використання різних підходів до розрахунку податкових зобов'язань
(Malme, 1992). По-перше, як і в попередньому випадку, можна використовувати ринкову вартість об'єкта нерухомості. По-друге, розрахунок оподатковуваної бази може здійснюватися на основі

Сторінки: 1 2 3 4 5 6
загрузка...
ur.co.ua

енциклопедія  з сиру  аджапсандалі  ананаси  узвар